Jak začít se stavbou rodinného domu
Pro začínající stavebníky zde uvádí naše stavební společnost 1. VASTO, spol.
s r. o. několik důležitých informací, na které by
jste neměli při rozhodování zapomenout. Případně využijte naší nabídky bezplatné
konzultace v naší stavební společnosti – viz
Kontaktní formulář.
Výběr pozemku
Výběr vhodného stavebního pozemku je nejdůležitějším rozhodnutím, které budoucí
stavebník rodinného domu musí udělat. Závažnost tohoto rozhodování spočívá především
v tom, že vlastnosti, výhody i nevýhody stavebního pozemku nelze v budoucnu změnit,
můžeme je pouze zmírnit či zvýraznit při vlastní výstavbě rodinného domku.
Informace o lokalitách pro výstavbu rodinných domů lze získat na stavebních úřadech,
případně na obecních úřadech. Před vlastním výběrem vhodného stavebního pozemku
je nutné si ujasnit, zda máme zájem o výstavbu rodinného domku jednogeneračního
či dvougeneračního, rodinného domku volně stojícího, dvojdomku nebo řadového rodinného
domku.
Pak následuje vytipování vhodných lokalit či regionů s ohledem na dojíždění do zaměstnání,
docházku dětí do školy, dosah městské dopravy a dostupnost dalších služeb obchodních,
zdravotnických apod.
Velikost pozemku
Nejmenší stavební parcely jsou většinou určeny pro výstavbu řadových rodinných domků.
Jejich velikost se pohybuje okolo 300 m2. Minimální šířka parcely umožňující vhodné
dispoziční řešení se pohybuje od 6 do 7,2 m. Výhodnější jsou parcely se šířkou 9
až 10 m. Velikost středních parcel vhodných pro výstavbu menších volně stojících
domků, eventuelně dvojdomků, se pohybuje od 400 do 600 m2. Jejich optimální šířka
od 14 do 18 m u dvojdomků a od 18 do 24 m u volně stojících menších domků. Plošná
výměra velkých parcel okolo 1000 m2 a více odpovídá výstavbě rodinných domků volně
stojících, které mají i bohaté zázemí v rekreačních venkovních plochách (bazén)
a okrasných nebo užitkových zahradách.
S velikostí parcely vzrůstá nejen jejich užitná hodnota, ale někdy i cena a náročnost
na jejich údržbu. Z těchto důvodů je nutné rozumně uvážit, jaké jsou reálné možnosti
stavebníka z hlediska finančního zajištění koupě stavební parcely, ale také časové
a finanční zatížení spojené s nutnou péčí a údržbou těchto ploch.
Tvar pozemku, orientace
Při výběru stavebního pozemku hraje důležitou roli i vlastní tvar pozemku. Nejvhodnější
tvar parcely pro výstavbu rodinného domu, zejména u menších výměr mají parcely obdélníkové
s orientačním poměrem stran 2:3. Kratší strana je orientovaná k přístupové komunikaci.
Významným hlediskem při výběru stavebního pozemku je jeho orientace ke světovým
stranám. Z důvodů optimálního oslunění většiny obytných místností jsou více vhodné
parcely s orientací komunikačního napojení přibližně od severu. Avšak i parcely
s orientací opačnou ke světovým stranám mohou být velmi atraktivní, pokud je pozemek
dostatečně veliký a umožňuje stavbu rodinného domu umístit dále od komunikace.
Obecně lze říci, že výhodnější jsou pozemky svažující se k jihu či západu než svahy
severní.
Svažitost pozemku
Svažitost terénu hraje výraznou roli i při výběru parcely vzhledem k budoucím finančním
nárokům na výstavbu vlastního domu. Rovinaté nebo mírně se svažující parcely do
přibližně 10 % jsou výhodnější pro zakládání staveb.
Naopak výrazně svažité parcely je nutné většinou pro založení stavby upravit, např.
opěrnými zdmi nebo budováním suterénu na celé ploše domu nebo její části, což vlastní
stavbu značně prodražuje.
Hydrogeologické podmínky, únosnost podloží
Pozor musíme dát při volbě stavební parcely i na podmínky zakládání stavby z hlediska
hydrogeologického a únosnosti podloží. Je vhodné se vyhnout pozemkům v navážce,
zasypaným strouhám či vodotečím a pozemkům s vysokou hladinou spodních vod.
Důležité je, jakou částku chceme do pořízení pozemku pro výstavbu rodinných domků
investovat.
Výběr umístění parcely
Parcely pro výstavbu rodinných domků přímo ve velkých městech a v dosahu městské
dopravy bývají podstatně dražší než srovnatelné nebo i větší parcely v příměstských
obcích. Při výběru konkrétních parcel je nutné si před vlastním zakoupením parcely
prověřit řadu důležitých údajů o vytipovaných parcelách.
Dotazem na příslušném stavebním úřadě zjistíme, zda pozemek, o který máme zájem,
je určen pro výstavbu rodinných domů podle platného územního plánu a jaký typ zástavby,
případně další regulační zásady budeme muset dodržet při plánování našeho domu.
Prověříme dostupnost a podmínky napojení budoucího rodinného domu na inženýrské
sítě, tj. rozvody elektrické energie, pitné vody, plynu, splaškové a dešťové kanalizace
a napojení na příjezdovou komunikaci k pozemku.
Vhodné je zjistit i pravděpodobnou výši radonového rizika, například na stavebním
úřadě nebo u stavebníků na sousedních parcelách.
Před vlastní koupí pozemku zjistíme na příslušném katastrálním úřadu, zda na předmětné
parcele neváznou nějaká břemena, případně závazky ve vztahu k třetím osobám a zda
je pozemek vyňat ze zemědělského půdního fondu. Veškeré uvedené údaje mohou mít
značný dopad na výši financí vynaložených na pořízení rodinného domu.
Pokud si nebudete jisti, zda vaše vyhodnocení všech získaných údajů a jejich dopady
na budoucí investici do rodinného domku je správné a objektivní, je vhodné vyhledat
pomoc u odborných poradenských firem a pomoc právní. Předejdeme tak případným nepříjemným
překvapením při stavebním řízení a financování vlastní výstavby.
Před vlastní koupí pozemku je vhodné navštívit více lokalit, a to v různých denních
dobách i ročních obdobích. Pozor, chybné rozhodnutí při koupi stavební parcely nelze
prakticky vzít zpět.
Stavební pozemek
- zvažte dobře tvar, velikost a šířku stavebního pozemku
- musí mít orientaci vhodnou ke světovým stranám a svažitosti pozemku
- neopomeňte
posoudit komunikační napojení a dostupnost inženýrských sítí, základové podmínky,
radonové nebezpečí a regulační podmínky zástavby
- ověřte si vlastníka pozemku
v den podpisu kupní smlouvy, případná břemena a závazky na předmětném pozemku
Příprava na pořízení projektu
Volba a pořízení projektu pro stavbu rodinného domu je současně s výběrem parcely
pro výstavbu nejdůležitější etapou rozhodování, které je nutné věnovat náležitou
pozornost i čas.
V této fázi se totiž zásadním způsobem rozhoduje o funkčnosti rodinného domku, jeho
kvalitách prostorových i estetických a hlavně o celkových nákladech na stavbu rodinného
domu. Proto této fázi přípravy výstavby rodinného domku je nutné ponechat především
náležitý časový prostor.
Již při výběru a pořizování parcely pro výstavbu je nutné rozhodnout o jaký typ
stavby rodinného domku půjde. V současné době většina stavebníků rodinného domku
preferuje typ volně stojícího domu v zahradě, který má nesporně celou řadu výhod
z hlediska kvality bydlení, ale je náročný na prostor, tj.velikost stavebního pozemku.
Odstupové vzdálenosti
Odstupové vzdálenosti od sousedních parcel by měly být minimálně 5 m, aby bylo do
obvodových stěn domu obrácených k sousedům možné umístit okna obytných místností.
Odstup od sousedních parcel je možné zmenšit na minim. 3 m, ale pak již nelze do
těchto stěn umisťovat okna obytných místností.
Vzdálenost mezi sousedními domy má být minimálně 10 m, nesmí však být menší než
7 m. Podrobněji o podmínkách zástavby pojednává § 44 vyhlášky č. 83/76 Sb. o obecných
technických požadavcích na výstavbu ve znění pozdějších předpisů.
Mimo tyto obecné požadavky zjistíme na příslušném stavebním úřadu regulační zásady,
které platí pro danou lokalitu či parcelu dle schválené územně plánovací dokumentace.
Většinou se jedná o určení stavební čáry, výšky zástavby, tvaru a sklonu střechy,
procenta zastavění pozemku apod.
Trochu opomíjeným typem zástavby rodinných domků jsou dvojdomky, které jsou vhodné
zejména tam, kde šířka parcely neumožní stavět volně stojící dům protože odstupy
od hranic pozemku by byly příliš malé (tj. pod 4m).
Jak velký rodinný domek budete stavět?
Pořízení projektu předchází rozhodnutí stavebníka pro jaký počet osob bude rodinný
domek určen, zda bude jednogenerační nebo dvougenerační a na základě vyhodnocení
místa stavby a stavební parcely se rozhodneme zda chceme stavbu přízemní, přízemní
s obytným podkrovím nebo vícepodlažní, podsklepenou částečně nebo zcela nebo nepodsklepenou.
Dále pak je nutné rozhodnout jak budeme odstavovat osobní vozidla, tj. zda chceme
garáž, dvojgaráž, příp. jen přístřešek nebo volné stání na zpevněné ploše.
Nakonec je vhodné si uvědomit jaké budou naše požadavky na příslušenství domu, tj.
dílnu, sklady, hobby místnosti, fit prostory, saunu, vířivé vany nebo bazén, venkovní
terasy, sportovně rekreační plochy, okrasné zahrady a užitkové zahrady a pod.
Výběr projektu
Po shromáždění všech těchto údajů je možné přistoupit k výběru projektu z široké
nabídky typových projektů, např. POROTHERM DŮM WIENERBERGER, nebo od firmy G SERVIS
Třebíč, nebo zadat vypracování projektu stavby odborné projektové firmě, nebo autorizovanému
architektovi příp. inženýrovi.
Výběr z typových projektů volíme především tehdy, když naše požadavky na rodinný
dům jsou obvyklé jako u ostatních stavebníků, máme rovnou nebo mírně svažitou parcelu
s vhodnou orientací ke světovým stranám a parcelu, která je dostatečně široká (
nejlépe cca o 10 m širší, než je šířka zvoleného typového domu).
Pokud si nebudeme jisti dostatkem znalostí o všech vazbách, které je při výběru
vhodného typového projektu posoudit, vyhledáme pomoc u odborné firmy. Konzultace
v této oblasti poskytuje i naše stavební společnost 1.VASTO spol. s r. o.
Dopracování projektu
Při výběru projektu z nabídky typových projektů se neobejdeme bez dopracování vybraného
a zakoupeného projektu projektantem o dokumentaci, která má vztah ke konkrétní stavební
parcele, na níž bude rodinný domek postaven, tj. o výkres situace stavby s osazením
stavby do terénu, o projekt přípojek inženýrských sítí a napojení na komunikaci,
příp. projekt oplocení pozemku a terénních úprav, zpevněných venkovních ploch apod.
Výhodou pořízení projektové dokumentace na stavbu rodinného domku výběrem z nabídky
typových projektů je nesporně možnost výběru z několika desítek variantních řešení
rodinného domku, možnost srovnávání jednotlivých řešení rodinného domku mezi sebou,
rychlost pořízení dokumentace, její komplexnost a správnost řešení z hlediska platných
norem a předpisů a v neposlední řadě i nízké pořizovací náklady na takovou dokumentaci.
Typové rodinné domy
Typové projekty POROTHERM DŮM WIENERBERGER, i od firmy G SERVIS jsou odzkoušené
v mnoha realizacích. Moderní dispoziční řešení, účelné využití prostor i estetické
kvality domu dávají dobrý předpoklad pro kvalitní soudobé bydlení.
Specifické požadavky
Pokud jsou naše požadavky na budoucí rodinný dům specifické, např. potřebujeme postavit
rodinný dům v komplikované situaci z hlediska rozměrů, tvaru, či svažitosti stavební
parcely, nebo chceme v rodinném domu i místnosti pro podnikání, příp. provozování
některých specifických činností, zadáme zpracování příslušné projektové dokumentace
odborné projektové firmě, příp. autorizovanému architektovi nebo inženýrovi.
Studie rodinného domu
V takových případech se většinou nejdříve zpracovává studie rodinného domu (někdy
i ve více variantách), která poslouží i jako podklad pro vydání územního rozhodnutí
a pak následně projekt pro stavební povolení, který se před vlastní výstavbou doplní
o dokumentaci k provedení stavby.
Takto zpracovaná dokumentace pro stavbu rodinného domu bývá podstatně dražší, než
projekt zakoupený z nabídky typových rodinných domů, ale může dobře reagovat na
specifické požadavky stavebníka i na specifika stavební parcely.
Může odrážet osobnost stavebníka, lépe reagovat na tradiční architekturu regionu
nebo na okolní zástavbu a zakomponování stavby do krajiny.
Vhodným reagováním na základové podmínky stavby (např. ve svažitých terénech, na
orientaci ke světovým stranám, výhledu do okolí z budoucího domu apod.) se vám vložené
prostředky a čas do individuálního projektu rodinného domu vrátí při vlastní výstavbě
domu a při jeho provozu a užívání.
Výběr projektanta
Určitým rizikem je výběr projektanta, neboť ne všichni, kteří jsou oprávněni projektovat
mají dostatečné zkušenosti s projektováním soudobých rodinných domů.
Projekt rodinného domu
- musíme respektovat regulační zásady a odstupové vzdálenosti od sousedů, regionální
architekturu a okolní zástavbu
- důležitým faktorem je orientace ke světovým stranám,
oslunění, výhled do okolí
- typový projekt rodinného domu je možno v určité míře
upravit dle požadavku stavebníka
- pokud navrhujete v typovém projektu rozsáhlejší změny v nosných konstrukcích je
vhodnější zhotovení individuálního projektu podle Vašich požadavků
Zrcadlový obraz
Při výběru projektu rodinného domu se může stát, že námi vybraný typ domu je velikostí
zastavěné plochy a svými rozměry vhodný na stavební parcelu, ale umístění vstupu
a vjezdu, t.j. napojení na přístupovou komunikaci, nebo doporučená orientace vstupu
k světovým stranám je nevyhovující.
V takovém případě mnohdy pomůže pouhé otočení domu - "zrcadlový obraz" projektu.
V případě, že naše parcela je užší a neumožňuje docílit předepsaných odstupů od
hranic sousedních pozemků, je možné u některých typů domů, při vhodné orientaci
ke světovým stranám, použít zrcadlový obraz. Tím získáme po úpravě projekt dvojdomku
vhodný na dvě sousední parcely. Tak vzniká celá řada možností a variant použití
typových projektů pro realizaci rodinného domu.
Nabídka bezplatné konzultace
Při zahájení stavby rodinného domu je vždy dobré poradit se u odborníků. Naše
stavební společnost 1.VASTO spol. s r. o. Vám nabízí bezplatnou konzultaci
a poradenství před zahájením stavby. Pokud máte o naši nabídku zájem, vyplňte níže
uvedený kontaktní formulář. Dohodneme si s Vámi termín schůzky, který Vám bude vyhovovat.
Kontaktní formulář: